租屋押金規定完整指南：上限計算、超收如何主張、退租時怎麼結算

押金的法律定義

押金是房客在租賃開始時交給房東的一筆擔保金，目的是擔保房客履行合約義務（按時繳租、維護房屋）。租約結束時，扣除應扣款項後，房東必須返還剩餘金額。押金的法律性質是「擔保金」，不是房東的收入，更不能無故沒收。

押金上限是多少？

依住宅租賃規範，押金上限為兩個月租金。以月租 20,000 元為例，押金最多收 40,000 元。任何超過兩個月租金的金額，都屬違規收取，不論房東以「保證金」「管理費」「清潔保證金」等任何名義收取，性質實質上仍是押金，受相同上限規範。

遇到超收押金怎麼辦？

如果房東要求超額押金，房客有以下選項：

• 事前談判：拿出計算結果，告知房東上限規定，要求調整為合法金額
• 主張抵付租金：已支付超額押金者，可主張超額部分抵扣租金
• 直接請求返還：向房東書面催告，要求返還超額金額
• 申請調解：協商不成，向鄉鎮市區調解委員會申請免費調解

押金應該什麼時候還？

押金應於租期屆滿、房客返還房屋後，合理期間內返還。實務慣例多為一至四週。合約有明確約定者從其約定。拖延超過合理期間，房客可先書面催告，再申請調解或提起小額訴訟。

退租時押金如何結算？

正確的押金結算順序：

1. 計算欠繳租金（若有）
2. 計算可舉證的損壞賠償金額（需有點交記錄佐證）
3. 押金扣除以上金額後，剩餘部分全數返還

房東不能以「油漆費」「清潔費」等模糊名目扣款，必須逐項列出損壞說明、估價單據，並且能證明損壞是由房客造成（非自然耗損）。入住時的點交照片影片，就是雙方最重要的對照依據。

哪些損壞不能從押金扣？

• 油漆自然褪色、牆面輕微汙漬（正常居住造成）
• 家具的正常使用磨損
• 掛畫的輕微釘孔
• 地板正常磨損痕跡
• 入住前已存在的損壞（需有拍照存證）

自然耗損由房東吸收，這是最基本的原則，也是退租糾紛中最常見的爭議點。