修繕責任的判斷原則：看原因，不看位置
很多人以為「牆壁是房東的、家具是房客的」，其實不是。判斷修繕責任的核心不是壞在哪裡，而是為什麼會壞：
- 自然老化、正常使用磨損 → 原則上由房東負責修繕。房東有義務維持租賃物合於使用的狀態。
- 房客故意或過失造成 → 由房客負責。
- 入住前就存在的問題 → 由房東負責，且房客不因未及時發現而喪失主張。
常見項目的實務判斷
- 結構性漏水（屋頂、外牆、管線）：房東負責。這屬於建物本體問題。
- 冷氣、熱水器自然故障：房東提供的設備，自然故障由房東修；但濾網清洗等日常保養屬房客義務。
- 燈泡、電池等消耗品：通常由房客自行更換。
- 門鎖老化失靈：房東負責；房客弄丟鑰匙而換鎖則自負。
- 壁癌：多與建物防水有關，原則上房東負責，但若因房客長期不通風導致嚴重發霉，可能需分擔。
房東拖著不修，可以自己修再扣租金嗎？
可以，但必須先完成書面催告。正確順序是：
- 以書面（LINE、簡訊、存證信函皆可）通知房東修繕，明確載明損壞項目與位置
- 給予合理期限，實務上常見 7～14 天
- 期限屆至仍未修繕，房客可自行僱工修繕，再向房東請求返還費用
跳過催告直接扣租金風險很高——可能被認定為欠租，反而給了房東終止契約的理由。這個工具會依你的情況自動產出符合格式的催告通知書範本，直接複製使用即可。
證據怎麼留？
拍照要拍到「損壞處特寫」與「能辨識位置的全景」各一張，並保留原始檔案（含拍攝時間）。所有溝通都走文字，避免只有口頭。這些在後續調解或訴訟時都是關鍵。